Еще совсем недавно о пентхаусе в Москве могли мечтать только очень состоятельные люди. Несмотря на то что квартира под облаками с уникальным панорамным видом всегда была признаком высокого статуса и роскоши, не все могли её себе позволить. Потому многие подобные лоты годами оставались невостребованными. Однако, в последние годы ситуация стала меняться и сегодня пентхаусы стали более доступными.
Низкая ликвидность и хитрости девелоперов
Стоимость самых дорогих пентхаусов и сегодня заставляет обывателей содрогнуться. Например, один из самых дорогих объектов в апарт-комплексе Nabokov, от застройщика Vesper, был выставлен за астрономическую цену в полтора миллиарда рублей. Неудивительно, ведь находится он в самом сердце столицы в престижном районе, так называемой «Золотой мили». Лоту свойственны прекрасные видовые характеристики элитного жилья.
Самыми желанными считаются виды на Кремль, старые кварталы исторического центра, Москву-реку и высотки делового квартала «Москва-Сити».
По мнению Александра Шибаева, директора департамента консалтинга компании Blackwood, элитные пентхаусы отличаются наличием просторных террас. Стоимость поднимает возможность собственного выхода на эксплуатируемую кровлю и наличие персонального лифта.
Сегодня застройщики пытаются схитрить и предлагают пентхаусы меньшей площади, чем было принято раньше. А также ограничиваются панорамным остеклением или небольшими открытыми зонами отдыха. Причина проста: премиальные пентхаусы нельзя назвать ликвидными, ведь средний срок их продажи составляет 3 года. Наиболее роскошные варианты могут ждать своего часа и дольше.
Пентхаус или квартира на последнем этаже: разбираемся в терминологии и математике
Сегодня в сегменте продажи пентхаусов царит некая неразбериха. На июль 2019 года по оценке Александра Шибаева, в новостройках предлагалось 138 пентхаусов. По подсчетам Андрея Соловьева, директора департамента городской недвижимости Knight Frank, всего 80 вариантов в 25 новостройках. А Ильи Менжунов, управляющий директора «Метриум Премиум», считает, что выбор невелик: лишь 22 пенхауса. Из которых 13 это элитный и премиум-классы, а 9 предлагают в новостройках категории «бизнес». По подсчетам компании Savills на рынке в этот период было выставлено 24 варианта подобного жилья в 12 проектах.
Причина такой неразберихи, по мнению Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, это искаженное понятие «пентхаус». Раньше так называли просторную квартиру на верхнем уровне, которая отличалась высокими потолками, расположением на 4 стороны света и наличием террасы. Сегодня на последнем этаже может находиться несколько квартир. У которых вместо террас лишь небольшие балконы, а потолки примерно такие же, как в обычной квартире. Площадь тоже заметно уменьшилась: сейчас можно найти пентхаусы размером с хорошую «трешку».
Исходя из статистики компании Blackwood на июль 2019 года, число предложений о продаже пентхаусов на первичном рынке составляло лишь 4% от общего объема. Суммарная площадь объектов составляла 36 800 м2. При этом число предложений за прошлый год снизилось на 5%, а общий объем в плане размера площадей вырос на 20%. Несмотря на появление скромных по размерам пентхаусов, средняя площадь подобных объектов выросла и составляет 266 м2.
Во многом это произошло из-за появления ряда премиальных проектов. Одним из самых внушительных выступает пентхаус площадью 1040 м2 в апарт-комплексе Fairmont & Vesper Residences компании Vesper. Также большие пентхаусы можно найти в комплексе «Башня Федерация» и в «Доме с атлантами» реализуемым «ВМС Девелопмент».
Среди других предложений стоит отметить объекты в жилых комплексах:
- Barkli Gallery
- Cloud Nine
- Knightsbridge Private Park
- Ordynka
- Artisan
- Fairmont & Vesper Residences
- «Большая Дмитровка, 9»
- Villa Grace
- «Малая Пироговская, 14»
- White Khamovniki
Все же, пока еще 60% от общего числа предложений относится к категории премиального сегмента. Среди новых проектов, отметившихся в этом классе, пентхаусы в жилых комплексах Lucky, «Дом на Тишинке» и «Долгоруковская, 25». Особо стоит отметить пентхаусы, которые предлагают в высотках в пределах квартала «Москва-Сити». Именно они в последние годы стали показателем настоящего престижа и современной роскоши. Здесь находятся одни из самых больших по площади вариантов. 2200-метровый трехуровневый пентхаус с панорамным куполом, который располагается в «Башне Федерация» и занимает 95-97 уровни. По данным на июль 2019 года в «Москва-Сити» продавали 6 пентхаусов, суммарная площадь которых составляла 5000 м2, а цена – 5,1 миллиардов рублей.
Оцениваем бюджет: сколько стоят пентхаусы
Средняя стоимость пентхауса в Москве составляет 556 миллионов рублей, а минимальная стартует от 213 миллионов. По информации агентства Blackwood за 2018-2019 годы, в новостройках столицы было продано более 60 пентхаусов общей площадью 12 200 м2. Это без учета сделок, в которых застройщик не работал с брокерами. В премиальном сегменте сделок в разы меньше: по данным Алексея Сидорова, за последние 1,5 года было заключено всего 10 успешных.
Самыми дорогими за последние годы эксперты рынка называют продажу следующих лотов:
- пентхаус размером 500 м2 в жилом комплексе Nabokov стоимостью порядка 1,5 миллиардов рублей. Продан в 2018 году;
- пентхаус в жилом комплексе Nabokov стоимостью 1,8 миллиарда рублей. Продан в 2017 году;
- пентхаус площадью около 900 м2 в жилом комплексе Ordynka стоимостью 1 миллиард рублей;
- пентхаус площадью 195,9 м2 в жилом комплексе Barkli Gallery стоимостью 500 миллионов рублей.
В число пентхаусов, стоимость которых составляет от 500 миллионов рублей, также входят жилые комплексы «Бродский» (433 м2), «Бунин» (338 м2) и «Башня Федерации» (491 м2). Цены от 200 миллионов можно найти в проектах: «Полянка, 44», «Большая Дмитровка, 9», «Вишневый сад» и White Khamovniki.
Дело в площади: как изменился размер пентхаусов
В последнее десятилетие средний размер пентхаусов сократился практически вдвое: до 150-300 м2 против 300-500 м2, по данным на 2009 год. Тенденция привела к тому, что сегодня на рынке 47% от общего числа предложений имеет площадь до 200 м2. Теперь пентхаусы активнее продают в классе «бизнес», а помещения в комплексах премиум и элит-классов все уменьшаются. Один из ярких примеров – ЖК Spires, который относится к премиальной категории. В рамках проекта было выставлено 6 пентхаусов, 4 из которых были реализованы после старта продаж. Причина проста: относительно небольшая площадь – 110-190 м2. Однако цены были выше, чем на другие квартиры в этом ЖК и составляли 360-650 000 рублей за м2.
С другой стороны, наблюдается и обратный процесс: появляются огромные пентхаусы площадью более 1000 м2. Которые рассчитаны на состоятельную публику, привыкшую получать все самое лучшее. Продажа подобных объектов может затянуться, но, как показывает практика, рано или поздно найдется покупатель.
Еще одна тенденция последних лет – пентхаусы с отделкой, доля которых на первичном рынке составляет 30%. При этом элитный статус предполагает и особенные цены. В пентхаусах стоимость отделки на порядок выше, чем в обычных квартирах. Например, в ЖК Nabokov отделка квартиры стоит от 150 000 рублей за «квадрат», а в пентхаусах 250 000 рублей. В Barkli Gallery похожая ситуация: 191 000 и 348 000 соответственно. Несмотря на это, по мнению специалистов, подобные стремления в последние годы будет только увеличиваться.
