В список неликвидного жилья попали те объекты, которые названы сразу несколькими строительными компаниями. Однако не все застройщики делятся такой информацией: принято говорить о победах, а не о поражениях. Если проекты продаются без риэлторской помощи, то объективную информацию выяснить не получится. Ещё один неоднозначный факт: в России нет чёткого представления об успешности динамики реализации проектов. Согласно данным Savills, в премиальных домах, к моменту завершения строительства, треть квартир остаётся без хозяев, что считается обычным явлением.
Продажи в некоторых домах могут идти по несколько лет. Чтобы выйти из такого положения, девелоперам нужно пересматривать ценовую политику, но даётся это не так просто.
«Негоциант»
Жильё премиум-класса на Якиманке. Продажи здесь тянулись с 2012 года, в итоге здание выкупил банк «Открытие», который выдавал кредит на строительство компании «Корпорация развития территорий» (КРТ). Банкротом компания объявила себя в 2016 году, а банк получил права на здание в 2018 году. Объекты «Негоцианта» перешли на вторичный рынок.
Turandot Residence
Комплекс апартаментов от компании Valartis Group на Арбате. Строить объект закончили в 2014 году, а проданным оказался 1 лот из 35. Причина – высокая цена. Один квадратный метр оценивался в 28 тысяч долларов. Однако с 2015 года стоимость понизили в два раза, продав ещё четыре квартиры. К 2019 году количество непроданных объектов всё также остается на отметке в 30 штук.
ЖК Novel House
Продажи в комплексе от строительной компании «Элинстрой» начались в 2006 году. По словам директора Est-a-Tet Алексея Сидорова, нерентабельность была связана с переквалификацией здания, из-за чего начались проблемы с планировкой, также повлияла завышенная цена. В 2019 году в комплексе были выставлены на продажу ещё несколько квартир, но за годы проект устарел и перестал соответствовать современным требованиям элитного жилья. В комплексе не развита инфраструктура и благоустройство, а высокая стоимость не позволяет конкурировать на рынке недвижимости.
«Симфония набережных»
Комплекс на Котельнической набережной от компании «Строительный комплекс-207». Продажи здесь стартовали в 2014 году. Проект включает 53 квартиры, из которых в реализацию ещё не запущены 15 из-за высоких цен: один объект в «Симфонии набережных» стоит 1,495 миллиона рублей. Также с начала 2016 года компания несколько раз отодвигала сроки сдачи проекта.
RedSide
Комплекс вышел на рынок в 2014 году. По словам директора по маркетингу ГК Insigma Кирилла Бортова, с момента старта продаж были сданы почти 200 квартир. К 2019 году было продано 800 лотов, нереализованных осталось около 150. Быстрые это продажи или медленные – однозначно сказать сложно.
«Царев град»
ЖК на Софийской набережной принадлежит компании «Сбербанк Капитал». Инвестор и сам проект претерпевали изменения несколько раз, но после перехода к «Сбербанку» комплекс достроили и проводили продажи в закрытом режиме. По мнению экспертов, вряд ли удастся быстро продать все квартиры из-за высоких цен: один квадратный метр стоит 1,6 миллионов рублей.
«Меценат»
В этом комплексе размещены 24 квартиры, 9 таунхаусов и 3 виллы. Строительство началось в 2015 году, но позже несколько раз останавливалось, сроки сдачи сдвигались. Продажи вновь были открыты во второй половине 2018 года, но ни одной сделки так и не заключено до настоящего времени.
«Дом на Хлебном»
Комплекс принадлежит группе ВТБ, продажи квартир в котором стартовали осенью 2016 года. В данном году на продажу было выставлено 16 квартир. К 2019 году продано шесть из них. Ключевая причина медленных продаж – цена. Квартира здесь стоит от 150 до 620 миллионов рублей. Также отсутствует подземный паркинг.
Главной ошибкой застройщиков является ценовая политика. В комфорт-сегменте стоимость квадратного метра более адекватна, чем у жилья премиум-класса, так как девелоперы делают ставку на эксклюзивность объекта. Стоимость одного квадратного метра варьируется от 500 тысяч рублей до 3,5 миллионов. Полная цена за квартиру – от 26 миллионов рублей до 2 миллиардов. Если объект не способен конкурировать на рынке, то и продажи будут значительно ниже.
Вторая ошибка – это квартирография. На рынке появляются масштабные объекты с заоблачными ценами, которые довольно сложно продать, так как покупателям важны комфорт и удобная планировка, а не площадь.
Третьей ошибкой является неудачный выбор локации для застройки. Неудачный пример: жильё премиум-класса с дорогим дизайном сдаётся в спальном районе с неразвитой инфраструктурой и далеко от транспортной развязки.
Покупатель квартиры в комплексе с низкими темпами продаж может столкнуться с несколько проблемами. Во-первых, застройщик будет постоянно сдвигать сроки сдачи объекта. Во-вторых, ремонт в соседних квартирах, если большая часть объектов не сдана к моменту реализации, то жителям придётся мириться с громкими звуками и пылью из-за «стройки» у соседей.
